10 cosa da sapere sui mutui


  1. Cosa è il mutuo casa?
  2. Cosa prende in considerazione la banca per concedere il mutuo?
  3. Quali sono le variabili che il cliente deve valutare?
  4. Come è composto il tasso del mutuo?
  5. Quali tipi di mutuo esistono?
  6. Cos’è il piano di ammortamento?
  7. Quali sono i costi accessori da valutare?
  8. Una volta scelto il mutuo il denaro è subito disponibile?
  9. Cosa comporta il ritardo nel pagamento delle rate?
  10. Cos’è la surroga o portabilità?

1. Cosa è il mutuo casa?

È un finanziamento a medio/lungo termine, concesso per acquistare o ristrutturare un immobile, e che prevede l’assunzione dell’impegno da parte del debitore alla restituzione dello stesso con il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi.
Il finanziamento è garantito da ipoteca e viene stipulato con atto pubblico davanti ad un notaio.

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2. Cosa prende in considerazione la banca per concedere il mutuo?

Considera sia le capacità economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente, in particolare il rapporto tra reddito e rata affinché la rata del mutuo sia sostenibile, sia il valore dell’immobile per cui si richiede il mutuo.

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3. Quali sono le variabili che il cliente deve valutare?

Il cliente deve valutare: l’importo del finanziamento e della rata, il tasso applicato, la durata e le spese per la stipula del contratto (istruttoria della pratica, perizia dell’immobile, etc). Al momento della richiesta del mutuo il cliente potrà inoltre richiedere: il Foglio Informativo dove trova tutte le informazioni relative alle voci sopra indicate, il Foglio Comparativo con le informazioni generali sui tipi di mutuo, una copia del contratto in bianco, il documento di sintesi e la Guida gratuita “Il mutuo per la casa” di Banca d’Italia.

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4. Come è composto il tasso del mutuo?

Il tasso d'interesse che viene applicato ad un mutuo è composto dal parametro di riferimento e dallo spread. Il parametro di riferimento è un tasso interbancario utilizzato nei Paesi della UE ed esprime il costo del capitale finanziario all’ingrosso. Per i tassi variabili la Bapr utilizza la media mensile del tasso Euribor a 3 mesi oppure il tasso della BCE.

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5. Quali tipi di mutuo esistono?

Mutui tasso variabile
Il tasso d’interesse previsto per questo mutuo può modificare nel tempo in base all’andamento dell’indice del costo del denaro a breve termine cui è agganciato. Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l’andamento dei parametri di indicizzazione fissati nel contratto.

Mutui tasso fisso
Il tasso d'interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo, come l’importo delle singole rate.

Mutui a tasso variabile e rata costante
L’importo della rata rimane fisso, al variare del tasso d’interesse si modifica di conseguenza la durata del mutuo. La durata del mutuo in caso di tassi in rialzo, non può aumentare oltre i 5 anni.

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6. Cos’è il piano di ammortamento?

È il piano di rimborso del mutuo. Esso indica la composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi). Per il mutuo a tasso variabile è calcolato sul tasso al momento della stipula e quindi fornisce un’indicazione di massima del valore delle rate.

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7. Quali sono i costi accessori da valutare?

Oltre alle voci di spesa da sostenere nei confronti della banca, come i costi per la stipula del contratto (istruttoria della pratica, assicurazione obbligatoria incendio e scoppio), il consumatore deve sostenere alcuni oneri relativi ai servizi prestati da soggetti terzi come: i corrispettivi previsti per il perito che valuta l’immobile, per il notaio, per l’eventuale intermediario finanziario qualora esistente, ed il costo dell’imposta sostitutiva. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) rappresenta il costo effettivo dell’operazione che il cliente deve all’Istituto di credito che eroga il mutuo. In poche parole il TAEG racchiude sia il tasso di’interesse che grava sul finanziamento sia le spese di emissione della pratica e della documentazione. Alcune spese, invece, quali ad esempio quelle notarili, non sono comprese.

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8. Una volta scelto il mutuo il denaro è subito disponibile?

No, dalla scelta del mutuo all’erogazione del finanziamento, in caso di valutazione positiva da parte della Banca, possono passare alcuni giorni prima di arrivare all’incontro con il notaio per la stipula del contratto. In questo periodo di tempo il cliente si occuperà di produrre la documentazione richiesta, la banca procederà con la valutazione della situazione del cliente e la perizia dell’immobile. Quando il cliente avrà scelto il notaio, la banca fornirà a quest’ultimo tutta la documentazione necessaria per le attività notarili al fine di arrivare alla data di stipula con il finanziamento pronto.

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9. Cosa comporta il ritardo nel pagamento delle rate?

Il ritardato pagamento di una rata genera un costo (interessi di mora) che il mutuatario dovrà corrispondere alla Banca. Si tratta di una maggiorazione del tasso di interesse che è esplicitata dalle condizioni contrattuali e viene calcolata sull’importo delle rate non pagate per l’intero periodo di ritardo rispetto alle scadenze prestabilite. Quando la rata è pagata dopo il 30° giorno rispetto alla data di scadenza, la Banca è tenuta a segnalare tale inadempimento ad enti pubblici e privati costituiti per il controllo ed il rischio del credito, la segnalazione degli inadempimenti a questi enti può pregiudicare l’ottenimento di nuovi finanziamenti.

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10. Cos’è la surroga?

La Surroga o Portabilità é la possibilità di poter spostare senza spese un mutuo (e la relativa ipoteca) da una banca ad un’altra, che offre condizioni più vantaggiose in termini di spread, durata o per tipologia di tasso. L'importo richiesto alla "nuova" banca sarà finalizzato esclusivamente all'estinzione del vecchio mutuo, di conseguenza non sarà possibile chiedere somme aggiuntive né modificare il contratto.

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